Registro de Incorporação Imobiliária (Lei n.º 4.591/64)

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LISTA DE DOCUMENTOS:
1. Memorial de Incorporação, feito pelo incorporador, requerendo o registro da incorporação e contendo as seguintes informações:
  1. Se feito de forma impressa, assinatura(s) em todas páginas e firma(s) reconhecida(s) ao final deste (dispensada(s) esta(s), se assinado nesta Serventia); OU, se feito de forma eletrônica, arquivo PDF/A com assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou assinatura eletrônica avançada da LSEC-RI;
    1. ONDE OBTER: Para reconhecimento de firma presencial em Montes Claros: Cartório do 1º Ofício de Notas de Montes Claros, Rua Doutor Veloso, 688, Centro, Montes Claros-MG, telefone: (38) 3216-6222, site: https://1oficiomontesclaros.com.br/; 2º Tabelionato de Notas de Montes Claros, Rua Gabriel Passos, 275-A, Centro, Montes Claros-MG, telefone: (38) 3221-1548, site: https://segundocartorionotas.com.br/; Cartório do 3º Ofício de Notas de Montes Claros, Rua Doutor Veloso, 760, Centro, Galeria Gold Center, Montes Claros-MG, telefone: (38) 3221-3202; para assinatura eletrônica notarizada (reconhecimento de firma eletrônico), acessar https://www.e-notariado.org.br/customer/e-not-sign; para assinatura com Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil – IdRC, acessar assinatura.registrocivil.org.br; para assinatura eletrônica gratuita, utilizar Plataforma Gov.br (https://www.gov.br/pt-br/servicos/assinatura-eletronica), mediante reconhecimento facial ou certificado digital de níveis prata ou ouro;
    2. FUNDAMENTO LEGAL: Arts. 130, parágrafo único, e1.182, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; arts. 208, § 1º, 285, I, e 329-A do Provimento n.º 149/CNJ/2023; Anexo I da ITN n.º 002/ONR/2024; Art. 17, §§ 1º e 2º, da Lei n. 6.015/1973; Art. 38, § 2º, da Lei n.º 11.977/2009; Instrução Técnica de Normalização n.º 002/ONR/2024;
  2. a) se pessoas físicas: 1 – se os cônjuges forem os incorporadores do empreendimento, ambos deverão assinar o requerimento; 2 – se apenas um dos cônjuges for incorporador, somente este assinará o requerimento, mas, nesse caso, deverá apresentar o instrumento de mandato outorgado pelo outro cônjuge, conforme mencionado no art. 31, § 1º, c/c art. 32 da Lei nº 4.591/1964, devendo ser observada a mesma exigência em relação aos alienantes do terreno, se não forem, ao mesmo tempo, incorporadores;
    1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, I, a, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  3. b) se pessoa jurídica, o requerimento deverá estar instruído com cópia autenticada da última alteração contratual e com certidão simplificada da Junta Comercial ou do Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, na qual se verificará a capacidade de representação dos signatários do requerimento;
    1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, I, b, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
2. Título de propriedade do terreno (Certidão de Inteiro Teor do registro aquisitivo do imóvel atualizada, emitida em até 30 (trinta) dias; para evitar o vencimento, com mais despesas, recomenda-se que esta Certidão seja apresentada apenas quando já não houver outras exigências), sendo aceita, também, escritura pública de promessa irrevogável e irretratável de compra e venda, de cessão de direitos ou de permuta, da qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, desde que não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais, e haja consentimento para demolição e construção devidamente registrado;
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e 32, a, da Lei n.º 4.591/1964;
3. As seguintes certidões negativas referentes aos atuais proprietários do terreno (e promitentes compradores, se houver, inclusive seus cônjuges) e aos incorporadores (em caso de pessoa jurídica, basta a apresentação das certidões referentes a pessoa jurídica, dispensada a exigência de apresentação de certidões relativas aos sócios), extraídas nos domicílios atuais do proprietário, do incorporador e na circunscrição onde se localiza o imóvel incorporado, no prazo de validade nelas indicado ou, se delas não constar, emitida em até 180 (cento e oitenta) dias:
  1. Federais:
    1. Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União, conforme as seguintes instruções: (a) – certidão do proprietário do terreno e do incorporador, sempre que forem responsáveis pela arrecadação das respectivas contribuições – pessoa jurídica ou equiparada; (b) – não sendo pessoa jurídica ou equiparada, apresentar declaração de que não é contribuinte obrigatório, na qualidade de empregador, nem a ele equiparado; (c) em caso de pessoa jurídica, basta a apresentação das certidões referentes a ela própria, dispensada a exigência de apresentação de certidões relativas aos sócios;
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, III, a, 1, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e 32, b, da Lei n.º 4.591/1964;
    2. Do distribuidor cível e criminal da Justiça Federal (1ª e 2ª Instâncias);
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, III, a, 2, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e 32, b, da Lei n.º 4.591/1964;
    3. Dos Juizados Especiais Federais (1ª e 2ª Instâncias);
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, III, a, 3, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e 32, b, da Lei n.º 4.591/1964;
    4. De ações trabalhistas da Justiça do Trabalho (Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região e Tribunal Superior do Trabalho);
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, III, a, 4, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e 32, b, da Lei n.º 4.591/1964;
    5. As certidões positivas da Justiça Federal, da Justiça Estadual ou da Justiça do Trabalho não impedem o registro da incorporação, mas nele devem ser mencionadas;
      1. ONDE OBTER: Da Justiça Estadual, eletronicamente pelo endereço https://rupe.tjmg.jus.br/rupe/justica/publico/certidoes/criarSolicitacaoCertidao.rupe?solicitacaoPublica=true ou pessoalmente mediante comparecimento no Fórum da Comarca; da Justiça Federal, eletronicamente pelo endereço https://portal.trf6.jus.br/ ou https://sistemas.trf6.jus.br/certidao/#/ ou pessoalmente mediante comparecimento na sede local da Seção ou Subseção Judiciária; da Justiça do Trabalho, eletronicamente pelo endereço https://certidao.trt3.jus.br/certidao/feitosTrabalhistas/aba1.emissao.htm;jsessionid=4vrNWrkjZpw4zV4A-yLnASsZ ou pessoalmente mediante comparecimento na sede do Fórum da Justiça do Trabalho;
      2. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.060, § 4º do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
  2. Estaduais:
    1. Da Fazenda Estadual;
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, III, b, 1, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e 32, b, da Lei n.º 4.591/1964;
    2. Do distribuidor cível e criminal da Justiça Estadual (1ª e 2ª Instâncias);
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, III, b, 2, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e 32, b, da Lei n.º 4.591/1964;
    3. Dos Juizados Especiais Estaduais (1ª e 2ª Instâncias);
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, III, b, 3, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e 32, b, da Lei n.º 4.591/1964;
  3. Referente a tributos municipais diversos, com quitação plena ou total, em nome do contribuinte e do imóvel;
    1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, III, c, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e artigo 32, b, da Lei n.º 4.591/1964;
  4. Relativamente a protesto de títulos: 1 – certidão negativa de protesto de título abrangendo 5 (cinco) anos; ou, 2 – caso haja na localidade Ofício de Registro de Distribuição, certidão negativa de distribuição; ou 3 – certidão positiva de distribuição acompanhada de certidão do Tabelionato de Protesto para o qual o título ou documento tenha sido distribuído;
    1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, III, e, 1, 2 e 3, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e artigo 32, b, da Lei n.º 4.591/1964;
4. Certidões do imóvel:
  1. a) Certidão negativa de ônus reais;
    1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, IV, a, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e 32, “b” e “c”, da Lei n.º 4.591/1964;
  2. b) Certidão negativa de inscrição de ações reais e pessoais reipersecutórias do registro de imóveis;
    1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, IV, b, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e 32, “b” e “c”, da Lei n.º 4.591/1964;
    2. OBSERVAÇÃO: Para evitar o vencimento e a incidência de mais despesas, recomenda-se que estas Certidões sejam apresentadas apenas quando já não houver outras exigências;
5. Certidão(ões) de inteiro teor da(s) Matrícula(s), nos termos do art. 32, “c”, da Lei nº 4.591, de 1964, abrangendo os últimos 20 (vinte) anos;
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, V, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
6. Projeto arquitetônico de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; em caso de aprovação de projeto simplificado, deverá também ser apresentado o projeto completo;
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, VI, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e 32, d, da Lei n.º 4.591/1964;
7. Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT referente ao Projeto Arquitetônico, que contenha: (i) prova de quitação; (ii) identificação do tipo de serviço técnico, do proprietário e do(s) imóvel(is), com a área deste(s); e (iii) todos os campos preenchidos;
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigos 1º e 3º da Lei n.º 5.194/66, artigo 1º da Lei n.º 6.496/77 e artigo 45 da Lei n.º 12.378/2010;
8. Da NBR 12.721/2006, a folha preliminar e os quadros I, II, III, IV-A, IV-B (ou quadro IV-B.1, se for o caso), V, VI, VII e VIII, assinados pelo profissional responsável e por um ou mais proprietários, com firmas reconhecidas; note-se que os valores dos Quadros III e IV-A, bem como os indicados na Instituição de Condomínio, devem ser baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores, conforme artigo 54, da Lei n.º 4.591/1964;
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, VII, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e 32, “e”, “g”, “h” e “i”, da Lei n.º 4.591/1964;
9. Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT referente aos Quadros da NBR 12.721, que contenha: (i) prova de quitação; (ii) identificação do tipo de serviço técnico, do proprietário e do(s) imóvel(is), com a área deste(s); e (iii) todos os campos preenchidos;
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigos 1º e 3º da Lei n.º 5.194/66, 1º da Lei n.º 6.496/77, 45 da Lei n.º 12.378/2010 e artigo 1.059, VIII, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
10. Alvará de construção com prazo de validade vigente;
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, IX, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
11. Facultativamente, contrato-padrão, que ficará arquivado na serventia;
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, XI, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e 67, §§ 3º e 4º, da Lei n.º 4.591/1964;
12. Declaração acompanhada de plantas elucidativas sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos, salvo se as plantas constarem expressamente do projeto aprovado;
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, XII, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e 32, p, da Lei n.º 4.591/1964;
13. Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o art. 39, II, da Lei de Condomínio e Incorporação, apenas se a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas (pode ser incluída no Memorial de Incorporação);
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, XIII, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e 32, “l”, da Lei n.º 4.591/1964;
14. Certidão de instrumento público de mandato quando o incorporador não for o proprietário, no qual haja outorga ao construtor/incorporador de poderes para a alienação de frações ideais do terreno;
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, XIV, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e 31, § 1º c/c 32, m, da Lei n.º 4.591/1964;
15. Declaração expressa feita pelo incorporador em que se defina se o empreendimento está ou não sujeito a prazo de carência de até 180 (cento e oitenta) dias, bem como as condições a autorizarem o incorporador a desistir do empreendimento e a forma de restituição dos valores recebidos de venda realizadas (pode ser incluída no Memorial de Incorporação);
  1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.059, XV, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e 32, n, da Lei n.º 4.591/1964;
16. Observa-se que por serem documentos vinculados ao Memorial de Instituição de Condomínio, Incorporação Imobiliária e Convenção de Condomínio, todos os documentos devem constar as mesmas informações (descrição do imóvel, valor do empreendimento, valor da construção, data atualizada, etc).
LISTA DE ATOS:
1. R Incorporação Imobiliária;
2. AV Existência de Certidões Positivas ou Positivas com Efeitos de Negativas, se houver;
3. AV Patrimônio de Afetação, se houver;
4. AV Transferência de Matrículas;
5. AM Abertura de Matrícula para cada nova unidade autônoma;
6. AV Transporte de ônus (se houver ônus ou patrimônio de afetação; uma para cada ônus);
7. AV Convenção de Condomínio
8. AV Imóvel em Construção (se em construção)
9. AV Designação Cadastral, se houver
10. Arquivamentos;

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