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Registro de Instituição de Condomínio Edilício, Convenção de Condomínio e Construção, Baixa e Habite-se (mais de 6 unidades e/ou 3 pavimentos)

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  1. LISTA DE DOCUMENTOS:
    1. Instrumento Particular de instituição de condomínio, em uma via, que poderá ser por instrumento público ou particular, subscrito por todos os proprietários e cônjuges, quando for o caso, se impresso, rubricado em todas as páginas e com firmas reconhecidas ao final ou, se eletrônico, em arquivo PDF/A assinado com certificado ICP-Brasil ou certificado eletrônico notarizado, com reconhecimento de firma eletrônico, que preencha os seguintes requisitos:
      1. Qualificação completa dos proprietários:
        1. Se pessoas físicas, nome, nacionalidade, estado civil, profissão, número do documento de identidade oficial, número do CPF e endereço tanto dos proprietários quanto de seus cônjuges, se houver, e, nesse caso, regime de bens e data do casamento;
          1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo1.039, § 1º, I, a, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
        2. Se pessoa jurídica, o requerimento deverá estar instruído com o contrato social, original ou cópia autenticada, devidamente registrado na Junta Comercial ou no Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, juntamente com certidão atualizada dos atos constitutivos, por meio dos quais se verificará a capacidade dos signatários do requerimento;
          1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo1.039, § 1º, I, b, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      2. Quanto ao terreno, a descrição completa de acordo com o registro respectivo;
        1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo1.039, § 1º, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      3. Quanto à origem e disponibilidade, a indicação do registro imobiliário correspondente e declaração da existência ou não de ônus ou gravames;
        1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo1.039, § 1º, III, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      4. Quanto à caracterização do prédio a ser construído, a descrição da construção que se pretende registrar, finalidade das unidades (comercial, residencial ou mista), número de pavimentos, área total do empreendimento, áreas de uso comum e de uso privativo, endereço, etc.;
        1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo1.039, § 1º, IV, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      5. Quanto às unidades autônomas, descrição que compreenda as informações contidas no quadro IV-B da NBR: a) designação da unidade (se apartamento, loja, vaga de garagem, etc.); b) área privativa (principal); c) outras áreas privativas (acessórias); d) área privativa total; e) área de uso comum; f) área real total; g) coeficiente de proporcionalidade ou fração ideal; h) vagas de garagens,  com respectivo número e correspondência a cada unidade (quando acessórias); i) discriminação da área de terreno de uso exclusivo, se for o caso, com a utilização do quadro IV-B.1 da NBR;
        1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo1.039, § 1º, V, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      6. Quanto às áreas de uso comum, área coberta ou descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo que pode ser utilizada em comum por todos ou por parte dos titulares de direito sobre as unidades autônomas;
        1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo1.039, § 1º, VI, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      7. Quanto à garagem, declaração indicando sua área, número e tipo de veículos que comporta e a forma de utilização de seu espaço;
        1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo1.039, § 1º, VII, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      8. Ainda quanto à garagem, sua caracterização segundo a NBR, que define as vagas de garagem como áreas destinadas ao estacionamento de veículo automotor, da seguinte forma:
        1. Área de vaga de garagem vinculada à unidade autônoma, assim considerada a área coberta ou descoberta de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetônico e vinculada à área privativa principal da unidade autônoma por direito de propriedade, sem atribuição de fração ideal específica no terreno e partes comuns do edifício, podendo ser identificada como unidade acessória;
        2. Área de vaga de garagem como unidade autônoma, assim considerada a área coberta ou descoberta de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetônico, com acesso que independe da ocupação das demais vagas consideradas unidades autônomas ou de uso comum e indeterminado, que será identificada como unidade autônoma, com fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício;
        3. Área de vaga de garagem de uso comum e indeterminado, assim considerada a área coberta ou descoberta de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto tão somente para efeito de quantificação e disponibilidade e que pertence à área de uso comum do empreendimento;
          1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo1.039, § 1º, VIII, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      9. Quanto ao custo do empreendimento, a soma do valor da construção (quadro III da NBR 12.721/2006 atualizado) mais o valor do terreno (que será calculado pelo valor real de mercado e o de cada construção com base nos custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores, conforme artigo 54, da Lei n.º 4.591/64, sob pena de instauração de procedimento de arbitramento, conforme artigo 135 do Provimento Conjunto n.º 93/2020);
        1. ​FUNDAMENTO LEGAL: Artigo1.039, § 1º, IX, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      10. Quanto ao custo de cada unidade, o resultado que será obtido com a multiplicação do custo total do empreendimento pela fração ideal da unidade;
        1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo1.039, § 1º, X, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;​​
    2. Projeto arquitetônico de construção, assinado pelo(s) proprietário(s) e devidamente aprovado pelas autoridades competentes, impresso e com firmas reconhecidas ou, se eletrônico, em arquivo PDF/A assinado com certificado ICP-Brasil ou certificado eletrônico notarizado, com reconhecimento de firma eletrônico;
      1. PORQUÊ: É documento exigido para o registro da Instituição de Condomínio, devendo acompanhar o memorial de instituição;
      2. ONDE OBTER: Contratar profissional habilitado, o qual deve apresentar prova de Anotação de Responsabilidade Técnica – ART no competente Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT no competente Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU ou Termo de Responsabilidade Técnica (TRT) no Conselho Federal dos Técnicos Industriais – CFT;
      3. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo1.039, II e § 4º do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    3. Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT referente ao Projeto Arquitetônico supra, que contenha: (i) prova de quitação; (ii) identificação do tipo de serviço técnico, do proprietário e do(s) imóvel(is), com a área deste(s); e (iii) todos os campos preenchidos;
      1. PORQUÊ: Obrigatoriedade de ART ou RRT para comprovar responsabilidade técnica de profissional contratado para elaborar os serviços;
      2. ONDE OBTER: Com o responsável técnico contratado para prestação dos serviços;
      3. FUNDAMENTO LEGAL: Artigos 1º e 3º da Lei n.º 5.194/66, artigo 1º da Lei n.º 6.496/77 e artigo 45 da Lei n.º 12.378/2010;
    4. Folha preliminar e os quadros  I, II, III, IV-A, IV-B (ou quadro IV-B.1, se for o caso) e V da NBR 12.721/2006, subscritos por um ou mais proprietários e pelo profissional responsável pelos cálculos, impresso e com firmas reconhecidas ou, se eletrônico, em arquivo PDF/A assinado com certificado ICP-Brasil ou certificado eletrônico notarizado, com reconhecimento de firma eletrônico; observar que: os valores dos Quadros III e IV-A, bem como os indicados na Instituição de Condomínio, devem ser baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores, conforme artigo 54, da Lei n.º 4.591/64; se houver atualização nos Quadros da NBR 12.721/2006 dos valores do custo do empreendimento, do custo de cada unidade e das construções, atualizar também os respectivos valores indicados no memorial de instituição de condomínio, bem como o custo de construção de cada unidade no requerimento para averbação de construção;
      1. PORQUÊ: É documento exigido para o registro da Instituição de Condomínio, devendo acompanhar o memorial de instituição;
      2. ONDE OBTER: Contratar profissional habilitado, o qual deve apresentar prova de Anotação de Responsabilidade Técnica – ART no competente Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT no competente Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU ou Termo de Responsabilidade Técnica (TRT) no Conselho Federal dos Técnicos Industriais – CFT;
      3. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo1.039, III e § 4º e 1.173, § 1º, I, do Provimento Conjunto n.º 93/2020; art. 286, III, do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    5. Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT, relativamente aos cálculos e os correspondentes comprovantes de pagamento, quando a anotação o exigir, que contenha: (i) prova de quitação; (ii) identificação do tipo de serviço técnico, do proprietário e do(s) imóvel(is), com a área deste(s); e (iii) todos os campos preenchidos;
      1. PORQUÊ: Obrigatoriedade de ART ou RRT para comprovar responsabilidade técnica de profissional contratado para elaborar os serviços;
      2. ONDE OBTER: Com o responsável técnico contratado para prestação dos serviços;
      3. FUNDAMENTO LEGAL: Artigos 1º e 3º da Lei n.º 5.194/66, artigo 1º da Lei n.º 6.496/77, artigo 45 da Lei n.º 12.378/2010 e artigo 1.039, IV, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    6. Se o empreendimento ainda estiver em construção:
      1. Via original ou cópia autenticada de alvará de construção em vigor para o empreendimento;
        1. PORQUÊ: É documento exigido se o empreendimento ainda estiver em fase de construção;
        2. ONDE OBTER: Prefeitura Municipal; em Montes Claros, Avenida Cula Mangabeira, 211, Santo Expedito, Montes Claros – MG, 39400-772, telefone: (38) 2211-3000;
        3. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.039, V e § 4º do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
      2. Declaração subscrita pelo(s) proprietário(s) em requerimento impresso e com firmas reconhecidas ou, se eletrônico, em arquivo PDF/A assinado com certificado ICP-Brasil ou certificado eletrônico notarizado, com reconhecimento de firma eletrônico, de que não farão oferta pública das unidades até que elas obtenham, cada uma, seu respectivo “habite-se”, devidamente averbado no Ofício de Registro de Imóveis, ficando cientificados de que a venda, promessa ou cessão de direitos antes da conclusão da obra só poderá ser feita mediante arquivamento dos documentos previstos no art. 32 da Lei n.º 4.591/64 na serventia; OU, sob protocolo diverso, documentos para o registro de incorporação imobiliária previstos no art. 32 da Lei n.º 4.591/64 e nos artigos 1.059 e 1.060 do Provimento Conjunto n.º 93/2020, e, facultativamente, requerimento para averbação de patrimônio de afetação, conforme artigo 31-A da Lei n.º 4.591/64;
        1. PORQUÊ: É documento exigido se o empreendimento ainda estiver em fase de construção;
        2. ONDE OBTER: Feita pelo próprio interessado;
        3. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.039, §§2º e 3º do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    7. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO:
      1. Feito o registro da Instituição de Condomínio, para o registro da Convenção de Condomínio, apresentar, sobProtocolo diverso, conforme 740, do Provimento Conjunto n.º 93/2020:
        1. Via original de Convenção de Condomínio elaborada em consonância com o artigo 1.049, § 1º, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e com as normas contidas no Código Civil, arts. 1.333 e seguintes, que será subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais, impressa, rubricada em todas as páginas e com firmas reconhecidas ao final ou, se eletrônico, em arquivo PDF/A assinado com certificado ICP-Brasil ou certificado eletrônico notarizado, com reconhecimento de firma eletrônico, que contenha, no mínimo, as seguintes cláusulas:
          1. A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns;
            1. ​FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.049, § 1º, I, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
          2. A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
            1. ​FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.049, § 1º, II, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
          3. O fim a que as unidades se destinam;
            1. ​FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.049, § 1º, III, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
          4. O modo de usar as coisas e serviços comuns;
            1. ​FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.049, § 1º, IV, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
          5. A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
            1. ​​FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.049, § 1º, V, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
          6. A forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
            1. ​​FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.049, § 1º, VI, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
          7. Sua forma de administração e o modo de escolher o administrador;
            1. ​FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.049, § 1º, VII, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
          8. As atribuições do síndico, além das legais, bem como a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
            1. ​​FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.049, § 1º, VIII, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
          9. A competência das assembleias, forma e prazo de sua convocação e quórum exigido para as diversas deliberações;
            1. ​​FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.049, § 1º, IX, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
          10. As sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores;
            1. ​FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.049, § 1º, X, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
          11. O regimento interno ou a previsão da forma e quórum de sua elaboração;
            1. ​FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.049, § 1º, XI, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
          12. A forma e quórum para as alterações da própria convenção;
            1. ​​FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.049, § 1º, XII, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
          13. No caso de conjunto de edificações, os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo haver estipulação de formas como se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas;
            1. ​FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 1.049, § 1º, XIII, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
              1. Note-se que, casa haja a atualização da Instituição de Condomínio, esta também deverá ser atualizada para constar, no mínimo, data igual àquela foi celebrada;
    8. CONSTRUÇÃO, BAIXA E HABITE-SE:
      1. Em conjunto ao registro da Instituição de Condomínio e Convenção de Condomínio, para a averbação da construção, baixa e habite-se, se o empreendimento já estiver construído, apresentar sobProtocolo diverso, conforme conforme 740, do Provimento Conjunto n.º 93/2020:
        1. Requerimento para que se proceda à averbação da construção, baixa e habite-se de cada nova unidade, com autorização para a prática dos demais atos necessários, feito pelo(s) proprietário(s), impresso e com firmas reconhecidas ou, se eletrônico, em arquivo PDF/A assinado com certificado ICP-Brasil ou certificado eletrônico notarizado, com reconhecimento de firma eletrônico, que contenha:
          1. Quanto a todas as partes, a qualificação completa, composta de: I – nome completo, vedada a utilização de abreviaturas; II – número do CPF ou número do CNPJ; III – nacionalidade; IV – estado civil, existência de união estável e filiação; V – profissão; VI – domicílio e residência; VII – endereço eletrônico; OU, caso não seja possível, a seguinte declaração: “Em observância ao disposto no artigo 77, §§ 2º e 3º, do Provimento Conjunto n.º 93/2020, e do artigo 4º, § 2º, do Provimento CNJ n.º 61/2017, apesar de se ter realizado diligências para prover a qualificação completa da(s) parte(s) e para que não se torne impossível ou excessivamente oneroso o acesso aos serviços de registro, declaro(amos) que, desconheço(emos) / não possuo(ímos) os dados de qualificação não fornecidos neste Requerimento e/ou nos documentos apresentados”;
            1. PORQUÊ: Conforme princípio da reserva de iniciativa, rogação ou instância, o ato registral é de iniciativa exclusiva do interessado, vedada a prática de atos de averbação e de registro de ofício, com exceção dos casos previstos em lei;
            2. ONDE OBTER: Modelos disponíveis no atendimento do Cartório ou pelo endereço eletrônico https://1rimc.com.br/requerimentos/;
            3. FUNDAMENTO LEGAL: Artigos 5º, VII, 77, II, 928, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e 2º e seguintes do Provimento CNJ n.º 61/2017;
          2. Para fins de cobrança de emolumentos, indicação do valor de construção de cada unidade autônoma, com base nos custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores, de acordo com o artigo 54, da Lei n.º 4.591/64, sob pena de instauração de procedimento administrativo de arbitramento de valor;​
            1. PORQUÊ: Para a averbação das construções, é necessária a indicação do valor individualizado do custo de construção de cada unidade; 
            2. ONDE OBTER: Modelo disponível no atendimento do Cartório ou pelo endereço eletrônico https://1rimc.com.br/requerimentos/; 
            3. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 135 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
            4. Note-se que, se houver atualização dos valores das construções nos Quadros da NBR 12.721/2006, deverá atualizar também o valor de construção de cada unidade indicado no requerimento para averbação da construção;
        2. Via original de Certidão de baixa e “habite-se” para o empreendimento;
          1. PORQUÊ: É documento exigido para averbação de construção já concluída e para as construções cujo alvará esteja vencido, ressalvados os casos expressos em lei;
          2. ONDE OBTER: Prefeitura Municipal; em Montes Claros, Avenida Cula Mangabeira, 211, Santo Expedito, Montes Claros – MG, 39400-772, telefone: (38) 2211-3000;
          3. FUNDAMENTO LEGAL: Artigos 928 e 1.040, I, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
        3. Caso queira, apresentar Certidão Negativa deDébitos Previdenciários – CND referentes à obra, que contenha a descrição correta do endereço e da área total construída;
          1. PORQUÊ: É documento utilizado para averbar, na matrícula do imóvel, a regularidade fiscal da obra de construção civil, caso seja de interesse da parte a publicidade de tal informação; 
          2. ONDE OBTER: Receita Federal do Brasil; em Montes Claros: Avenida Deputado Esteves Rodrigues, nº 2810, Centro, Montes Claros-MG, CEP 39400-141, telefone: (38) 3229-1004; A documentação a ser apresentada à Receita Federal do Brasil pode ser obtida no site: https://www.gov.br/pt-br/servicos/emitir-certidao-de-regularidade-fiscal-de-obra; 
          3. FUNDAMENTO LEGAL: Artigos 5º, II, 1.075, I, 1.040 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    9. ITENS QUE PODEM SER ÚTEIS:caso no Alvará de Construção não contenha indicação da numeração do prédio a ser construído (indicado como 835 pela proprietária), apresentar Certidão da Prefeitura com indicação da numeração ou retificar os Memoriais de Instituição de Condomínio, Incorporação Imobiliária e a Convenção de Condomínio para excluir a referência a tal numeração, e deixar com endereço o logradouro, com indicação do lote e quadra;
  2. LISTA DE ATOS:
    1. R Instituição de Condomínio;
    2. AV Convenção de Condomínio;
    3. R Incorporação Imobiliária, se houver;
    4. AV Existência de Certidões Positivas ou Positivas com Efeitos de Negativas, se houver;
    5. AV Patrimônio de Afetação, se houver;
    6. AV Transferência de Matrículas;
    7. AM Abertura de Matrícula para cada nova unidade autônoma;
    8. AV Transporte de ônus (se houver ônus ou patrimônio de afetação; uma para cada ônus);
    9. AV Convenção de Condomínio
    10. AV Imóvel em Construção (se em construção)
    11. AV Designação Cadastral, se houver
    12. AV Construção, Baixa e Habite-se (se construção concluída);
    13. AV CND (caso seja de interesse da parte);
    14. RA Convenção de Condomínio;
    15. Arquivamentos;
Quais são seus sentimentos
Rolar para cima